La proprietà

La proprietà è il diritto di godere e disporre di una cosa in modo pieno ed esclusivo.

In particolare il diritto di proprietà attribuisce al titolare sia il potere di utilizzare il bene (“potere di godimento”) sia il potere di appropriarsi del suo valore di scambio (“potere di disposizione”).

Il codice civile regola il diritto del proprietario nel libro III (“Della proprietà”): nel dettaglio l’art.832 del suddetto codice stabilisce che il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi previsti dall’ordinamento.

La proprietà fondiaria (intesa sia come proprietà dei terreni sia come proprietà degli edifici e quindi delle case di abitazione) riceve nelle norme del Codice Civile una compiuta regolamentazione ma esiste tutta una serie di leggi “complementari” che disciplinano in dettaglio quelli che sono i diritti e gli obblighi dei proprietari e, in particolare, la proprietà edilizia.

Il primo importante provvedimento cui si intende fare riferimento è la cosiddetta “legge urbanistica” (L.17 agosto 1942, n.1150), seguita dalla “legge Bucalossi” ( L.28 gennaio 1977 n.10, con la previsione dei cosiddetti “oneri di urbanizzazione”) e, più di recente dalla L.28 febbraio 1985, n.47 e da tutta una serie di altre disposizioni, spesso contenute in provvedimenti di carattere più generale come le “leggi finanziarie”, che si succedono con regolarità da diversi anni a questa parte.

Esiste poi un tipo particolare di proprietà immobiliare, da poco regolamentato dal legislatore in modo specifico, che assicura tutti i diritti garantiti al proprietario “tradizionale”, ma solo per determinati periodi nel corso del tempo e che viene conosciuto col nome di multiproprietà.

Limiti ed obblighi relativi alla proprietà

La proprietà privata ha dei limiti. Alcuni di essi sono regolamentati da leggi urbanistiche e dal codice civile; ce ne sono altri, però, di natura pubblica o privata, che riguardano la disponibilità e la possibilità di alienazione del diritto di proprietà

diritto di prelazione da parte dello Stato sui beni di interesse storico ed artistico;
diritto di prelazione del confinante o coltivatore diretto o affittuario del fondo agricolo compravenduto;
diritto di prelazione del conduttore di esercizio commerciale;
diritto di prelazione del coerede in caso di vendita di quota ereditaria.

Estensione della proprietà immobiliare

La proprietà immobiliare si estende orizzontalmente nell’ambito dei propri confini. Verticalmente si estende fino all’altezza ed alla profondità entro le quali può venire utilmente esercitata.

Modi di acquisto della proprietà

Il diritto di proprietà può essere acquistato a titolo:

Originario: quando la proprietà non viene trasmessa da un’altra persona che ne fosse titolare.
Derivativo: quando l’acquirente succede ad un precedente titolare in virtù di contratto o di successione per atto tra vivi o a causa di morte.

I modi di acquisto a titolo originario sono:

occupazione: presa di possesso di una cosa con l’intenzione di rendersi proprietari. E’ limitata alle cose mobili. I beni immobili non possono formare oggetto di occupazione in quanto se non sono di proprietà di alcuno, appartengo allo Stato.
Invenzione: chi trova una cosa smarrita deve restituirla al proprietario, se conosciuto, o consegnarla all’Ufficio oggetti smarriti del Comune; dopo un anno dalla consegna, senza che il proprietario l’abbia reclamata, la cosa diviene proprietà di chi l’ha trovata.
Ritrovamento di un tesoro: tesoro è qualunque cosa di pregio nascosta o sotterrata di cui nessuno possa provare esserne il proprietario. Il tesoro appartiene al proprietario del fondo e spetta per metà al ritrovatore se non è il proprietario stesso del fondo; se la cosa ha interesse storico od artistico appartiene allo Stato.
Accessione: è l’ipotesi per la quale due cose appartenenti a proprietari diversi vengono unite in modo tale che la separazione non possa compiersi senza grave danno.
Usucapione: esso deriva da un possesso esercitato per un certo numero di anni. L’usucapione dei beni immobili si compie in 20 anni; dieci anni se il possessore è anche titolare di un diritto apparente di proprietà che risulti trascritto.

I modi di acquisto a titolo derivativo sono:

Contratto.
Successione per atto tra vivi o a causa di morte.

Perdita della proprietà

La proprietà si perde nei seguenti casi:

mancato esercizio del relativo diritto in concomitanza con il possesso di un altro soggetto per un certo periodo (usucapione).
In caso di accessione altrui.
Trasferimento volontario ad altrui del diritto di proprietà (ipotesi del contratto, della successione tra vivi e della successione testata) e le ipotesi in cui il trasferimento è previsto dalla legge (successione intestata).
Rinuncia del diritto.

Azioni di difesa della proprietà

Azione di rivendicazione: è l’azione concessa al proprietario per recuperare la cosa da chi la possiede.
Azione negatoria: è l’azione concessa al proprietario per far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri soggetti sulla cosa.
Azione di regolamento di confini:quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può richiedere che il confine sia stabilito giudizialmente.
Azione di apposizione di termini: presuppone che il confine sia certo e tende a far apporre a spese comuni i segnali di confine quando manchino o siano diventati irriconoscibili.