L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti.
Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:
• potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
• potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.
Il venditore, inoltre,potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).
Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.
Per evitare tutte queste conseguenze si può fare la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, per la quale è necessario l’intervento del notaio.
La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare.
Infatti la norma riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.
In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.
Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data
convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.
Quando è opportuno trascrivere il preliminare?
• quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
• quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore